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Der Verkehrswert / Marktwert von Auslandsimmobilien

Der Verkehrswert = Marktwert

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Der Verkehrswert ist das Gleiche wie der Marktwert. Beide Begriffe werden synonym verwendet. Im Jahr 2004 wurde der Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Gemeiner Wert für Auslandsimmobilien

Mit der Erbschaft- und Schenkungssteuerreform wird die bisherige diskriminierende Bewertung von Immobilien wegfallen, da nunmehr auch inländische Immobilien realistisch(er) bewertet werden sollen und die früheren Einheitswerte nicht mehr gelten, so zumindest die gesetzgeberische Absicht.
Die Bewertung von Auslandsimmobilien für die deutschen Steuern ändert sich dagegen nicht, diese werden wie schon bisher mit dem gemeinen Wert bzw. ungefähren Verkehrswert in Ansatz gebracht.
Der Wert deutscher unbebauter Grundstücke ist nach der Fläche und den jeweils aktuellen Bodenrichtwerten zu ermitteln. Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Für diese Wertermittlungsverfahren gibt es spezielle Vorschriften. Diese Bodenrichtwerte und Vorschriften über die Wertermittlungsverfahren sind für ausländische Immobilien nicht vorhanden bzw. nicht verwendbar. Insofern gibt es also auch in Zukunft Unterschiede bei der Wertermittlung.

 

Welche Merkmale besitzt der Verkehrswert?

Aus der Definition aus dem oben zitierten § 194 BauGB ergeben sich für den Verkehrswert folgende Merkmale:

  • Objekt: Der Verkehrswert bezieht sich in der Regel auf ein Grundstück oder eine Immobilie.
  • Ergebnis: In einem Gutachten wird der Preis des Grundstücks oder der Immobilie ermittelt.
  • Stichtagsbezogenheit: Der Verkehrswert ist kein festgeschriebener Wert, sondern ein variabler Wert. Der Verkehrswert kann sich daher unter Umständen von einem auf den anderen Tag unterscheiden.
  • Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Ermittlung des Verkehrswerts wird von offenen Märkten, der Freiheit aller Marktteilnehmer und Informationsfreiheit ausgegangen.
  • Neutralität: Der Verkehrswert wird unabhängig von den Verhältnissen des Verkäufers oder Käufers ermittelt.

 

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie – egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst; unter anderem:

  • Lage und Umfeld der Immobilie,
  • Marktsituation,
  • Grundfläche und Zuschnitt der Immobilie,
  • Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie,
  • Ausstattung der Immobilie,
  • rechtliche Rahmenbedingungen, z. B. Denkmalschutz.

 


Deutsche Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

Sachwertverfahren nach §§ 21-23 ImmoWertV 2010

Das Sachwertverfahren wird „meistens“ bei Immobilien angewandt, bei denen keine Daten für die Anwendung des Ertragswertverfahrens (Marktmieten) vorhanden sind.

Beispiel: Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die hauptsächlich aufgrund Ihrer Ausstattung oder auch ihrer Lage nicht im Ertragswertverfahren berechnet werden können. Das Sachwertverfahren stellt ein Modell dar, bei dem die Werte des Gebäudes aus den Normalherstellungskosten 2010 (NKH 2010) abgeleitet werden. Dies passiert unter Anpassung der einzelnen Ausstattungsstandards und noch angepasst über den Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag. Das Sachwertverfahren stellt somit eine Kalkulation der Gebäudeherstellungskosten auf der Grundlage von empirisch erhobenen Vergleichsbaupreisen zu einem bestimmten Stichtag (NKH 2010 = 2010) dar. Die Gebäudeherstellungskosten, ermittelt aus den NKH 2010, werden dann wegen der Abnutzung linear nach ImmoWertV 2010 oder auch nach Ross (WertV) abgezinst. Auch die besonderen objektspezifischen Merkmale eines Grundstücks werden mitberücksichtigt und fließen in die Wertermittlung mit ein.

 

Ertragswertverfahren nach §§ 15 - 20 ImmoWertV 2010

Das Ertragswertverfahren spiegelt am ehesten, nach dem Vergleichswertverfahren den Markt wieder. Aus den zu erzielenden Erträgen, unter Berücksichtigung der laufen Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis, usw, wird der tatsächliche Ertrag der Immobilie, der Reinertrag, berechnet. Um den Ertrag der baulichen Anlagen zu erhalten, muss die Bodenverzinsung (Boden ist ein nicht verbrauchbares Gut, wirft laufend Ertrag ab) mit Hilfe des Liegenschaftszinses in Abzug gebracht werden. Somit ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen (ohne Bodenverzinsung). Unter Verwendung des Vervielfältigers (resultiert aus der Alterswertminderung) aus dem Liegenschaftszins / Kapitalmarktzins und der Restnutzungsdauer als Multiplikator wird er Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Addiert man hierzu noch den Bodenwert, ist der Ertragswert das Ergebnis dieses Verfahrens.

 

Das Vergleichswertverfahren

kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von € pro qm gehandelt werden, insbesondere also bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und normierten Reihenhäusern. Die Methode gründet auf soliden Marktdaten, die nicht immer vorliegen. Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können von Fachgremien erarbeitete Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern. Als ungeeignet werden hingegen Bezugnahmen auf Immobilienteile örtlicher Zeitungen erachtet. Hier zu findende Angaben lassen in der Regel keine Gruppierung der Objekte zu. Mindestens ebenso gewichtige Vorbehalte gegen ein solches Vorgehen ergeben sich aus der Tatsache, dass hier Preisvorstellungen wiedergegeben werden, die mit tatsächlichen Verkehrswerten teils wenig zu tun haben dürften.

 

 


 
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